Independência
O julgamento profissional é exercido sem subordinação a interesses comerciais, ao valor esperado pelo cliente ou à concretização de qualquer operação relacionada com o imóvel.
Avaliação imobiliária independente
Decisões com fundamento.
O valor de um património não é uma ideia, uma sensação ou uma impressão. É uma opinião qualificada de valor, sustentada por critérios técnicos e normas reconhecidas internacionalmente, corroborada por informação verificável e assumida com a responsabilidade profissional exigível.
A recepção do pedido não implica a aceitação do trabalho. Cada processo é sujeito a verificação prévia de independência e eventuais incompatibilidades.
Registo CMVMPAI/2022/0049
Associado ANAIN.º 1118
Compromisso profissional
O valor de uma avaliação começa na confiança.
Uma avaliação credível exige mais do que a aplicação de um método. Pressupõe independência perante o resultado, isenção na apreciação dos elementos disponíveis, rigor na escolha e aplicação dos critérios e confidencialidade no tratamento de toda a informação recebida.
Isenção
Factos, pressupostos e dados de mercado são apreciados de forma imparcial, incluindo os elementos que possam contrariar expectativas previamente formadas.
Rigor
A metodologia, as fontes e os pressupostos são escolhidos em função do activo e da finalidade da avaliação, permitindo compreender como se chegou à conclusão de valor.
Confidencialidade
A informação recebida é protegida e utilizada exclusivamente no âmbito e para a finalidade definidos, com respeito pelos intervenientes e pelas obrigações profissionais aplicáveis.
Domínios de intervenção
Cada activo exige uma leitura própria.
A finalidade da avaliação, a natureza do imóvel, o respectivo contexto territorial e a qualidade da informação disponível determinam o âmbito, a profundidade da análise e as metodologias adequadas a cada trabalho.
01
Residencial
A avaliação de apartamentos, moradias e património residencial articula localização, características físicas e funcionais, estado de conservação, enquadramento urbanístico e evidência efectiva do mercado relevante.
02
Reabilitação
Em edifícios e projectos de reabilitação, a análise considera o estado actual, o potencial de transformação, os custos previsíveis, os condicionamentos aplicáveis e a razoabilidade dos cenários adoptados.
03
Indústria e logística
Activos industriais, armazéns e instalações logísticas exigem uma leitura da sua utilização, especificidade construtiva, acessibilidades, capacidade de adaptação e inserção no mercado e no território.
04
Retalho e escritórios
Nos espaços comerciais e de serviços, são ponderados localização, ocupação, rendas contratadas e de mercado, adequação funcional, procura e condições que possam influenciar o rendimento e a liquidez do activo.
05
Análise Financeira de Projectos Imobiliários
Análise de receitas, custos, fluxos de caixa, cenários de exploração e sensibilidade de activos e projectos imobiliários.
Nota: Este serviço incide exclusivamente na análise económico-financeira de activos e projectos imobiliários. Não constitui consultoria financeira, aconselhamento sobre instrumentos ou produtos financeiros, intermediação de crédito ou promessa de rentabilidade.
Método de trabalho
Um processo claro, do objectivo pretendido à conclusão.
A actividade é desenvolvida segundo a legislação e a regulamentação aplicáveis, tendo as normas europeias e internacionais como referenciais técnicos. O percurso de cada avaliação é definido pela finalidade do trabalho, pela base de valor adoptada, pelas características do activo e pela informação que pode ser comprovada.
- 01
Enquadramento
Clarificação do activo a avaliar, da finalidade, da data e base de valor, dos utilizadores previstos e da informação necessária para executar o trabalho.
- 02
Independência e competência
Confirmação de que existem competência, meios e conhecimento adequados, bem como verificação de conflitos de interesses ou circunstâncias suscetíveis de afectar a imparcialidade.
- 03
Termos do serviço
Formalização escrita do âmbito, responsabilidades, base de valor, honorários, prazos, pressupostos, limitações e condições de utilização do relatório.
- 04
Análise
Inspecção quando aplicável, verificação documental, recolha e apreciação de dados de mercado, selecção metodológica e fundamentação dos pressupostos utilizados.
- 05
Relatório
Apresentação clara da conclusão de valor, do raciocínio que a sustenta, das fontes, dos pressupostos e das limitações relevantes para a sua correcta interpretação.
Literacia patrimonial
Preço, custo e valor não são sinónimos.
O preço é o montante acordado numa transacção. O custo traduz os recursos necessários para criar ou substituir um activo. O valor é uma opinião fundamentada, determinada para uma finalidade, data e base de valor concretas.
Compreender esta diferença permite interpretar propostas e cenários com maior prudência. Um preço pedido não demonstra, por si só, o valor de mercado; um custo realizado não assegura uma valorização equivalente; e uma expectativa comercial não substitui a evidência técnica disponível à data da avaliação.
Perfil
Hermínio Santos Martins
Perito Avaliador de Imóveis
Sou licenciado em Gestão Imobiliária e trabalho no mercado imobiliário desde 1996. Desde 2022, concentro a minha actividade na avaliação de imóveis, conjugando a experiência adquirida no mercado com a análise técnica, a independência de julgamento e a responsabilidade exigidas a um avaliador.
Desenvolvo trabalhos no distrito de Lisboa e no litoral sul — Alentejo e Algarve — abrangendo imóveis residenciais, reabilitação, indústria e logística, retalho, escritórios e análise financeira de projectos imobiliários. Em cada trabalho, o meu objectivo é formular uma opinião de valor fundamentada, coerente com a finalidade da avaliação e sustentada por informação verificável e pelos referenciais técnicos aplicáveis.
- Registo CMVM
- PAI/2022/0049
- Associado ANAI
- N.º 1118
- Base profissional
- Lisboa, Portugal
Contacto profissional
Partilhe o essencial do seu pedido.
Indique a finalidade da avaliação, a localização aproximada e os elementos essenciais do activo. Essa informação permite compreender o âmbito do pedido; não representa ainda a aceitação do trabalho. Antes de qualquer proposta serão verificadas a competência necessária, a independência e a inexistência de incompatibilidades.